Immobilien vor Gericht : Eine Rücklage ist nur mit klarer Rückführung zulässig
Eigentümergemeinschaften dürfen eine Liquiditätsrücklage für unvorhersehbare Ausgaben bilden. Es braucht jedoch eine klare Rückführungsregel.
Die Bildung einer Liquiditätsrücklage in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist grundsätzlich zulässig. Solche Rücklagen sollen kurzfristige Liquiditätsengpässe überbrücken und verhindern, dass für laufende Zahlungen auf die Erhaltungsrücklage zurückgegriffen werden muss. Im entschiedenen Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft die Bildung einer Liquiditätsrücklage in Höhe von 4000 Euro beschlossen.
Die Rücklage sollte eingesetzt werden, wenn unvorhersehbare Ausgaben entstehen oder die laufenden Vorschüsse vorübergehend nicht ausreichen, um fällige Rechnungen zu begleichen. Eine Wohnungseigentümerin focht den Beschluss an. Sie machte geltend, dass die Gemeinschaft aus zwei getrennten Abrechnungseinheiten bestehe und die beschlossene Rücklage die unterschiedlichen Kostenverteilungen nicht ausreichend berücksichtige.
Das Landgericht stellte klar, dass eine einheitliche Liquiditätsrücklage grundsätzlich zulässig ist. Entscheidend sei, dass die späteren Kosten in der Jahresabrechnung korrekt nach den geltenden Verteilungsschlüsseln auf die Eigentümer umgelegt werden. Genau daran scheiterte jedoch der Beschluss.
Nach Auffassung des Gerichts fehlte eine Regelung, die sicherstellt, dass entnommene Beträge innerhalb des Abrechnungszeitraums wieder in die Rücklage zurückgeführt werden. Ohne eine solche Vorgabe besteht die Gefahr, dass Eigentümer Kosten tragen müssen, die ihnen nach der Teilungserklärung nicht zugeordnet sind.
Die Entscheidung zeigt: Liquiditätsrücklagen können ein sinnvolles Instrument zur Sicherung der Zahlungsfähigkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft sein. Beschlüsse müssen jedoch nicht nur Zweck und Höhe der Rücklage festlegen, sondern auch deren Rückführung regeln. Andernfalls drohen Fehler bei der Kostenverteilung und die Ungültigkeit des Beschlusses (Landgericht Frankfurt, Urteil vom 21. Mai 2026, Aktenzeichen: 2-13 S 115/25).